O modelo regulatório do setor elétrico brasileiro foi instituído em março de 2004 e trouxe novas regras para as licitações de concessões de aproveitamentos hidrelétricos e para comercialização de energia entre agentes do setor. Neste novo modelo, o empreendedor hídrico pode comercializar a energia produzida em dois ambientes de mercado: Ambiente de Contratação Regulada - ACR, onde a energia é comercializada entre geradores e concessionárias de distribuição de energia e Ambiente de Contratação Livre - ACL, onde a energia é comercializada entre geradores e grandes consumidores. Os dois ambientes têm regras e dinâmicas de mercado distintas e a decisão sobre a quantidade de energia a ser comercializiada em cada um dos ambientes reflete no estado do binômio rentabilidade x risco do investimento em geração. Com base nesta premissa, nosso objetivo no artigo é discutir as regras para comercialização da energia do modelo regulatório vigente e auscultar sobre a relação entre a estratégia de comercialização da energia e a qualidade econômica do investimento em geração.

O município de São Paulo teve no passado períodos financeiros positivos, resultantes da vitalidade industrial e de recursos estaduais. Infelizmente o crescimento da população e a conseqüente demanda de infra-estrutura recente desequilibraram esta dinâmica, agravada pelas políticas fiscais federais e estaduais regressivas. Por outro lado, há experiências internacionais de sucesso na superação do estrangulamento financeiro. Na Grã Bretanha, o governo central com as municipalidades, estimula a recuperação urbana, como em Londres. Em Paris as cooperações entre o público e privado, viabiliza a recuperação urbana. Nos EUA, existe a revitalização de áreas portuárias e industriais decadentes, como em: Nova Iorque, Chicago, Pittsburg, São Francisco, Boston e Baltimore. O trabalho envolve a análise das experiências internacionais de sucesso na reparação financeira. Na seqüência é feita a criteriosa análise dos instrumentos existentes de arrecadação tributária, da concessão de parcerias público-privadas no município de São Paulo. Finalmente definem-se novas estratégias.

Nos anos 1980, para diminuir gastos públicos, o patrimônio imobiliário público surgiu como excelente potencial de negócios. Isso induziu à análise da gestão desse patrimônio, considerando que suas características influenciam na configuração espacial das cidades uma vez que a retenção de uma parte desse patrimônio e a exoneração da outra têm conseqüências na dinâmica espacial urbana. Verificando tal hipótese, utilizou-se de recortes (i) institucional, analisando-se a gestão dos imóveis sob o comando da Aeronáutica, (ii) temporal, considerando-se dois períodos: o primeiro, entre os anos 1930 até os anos 1960, quando ocorre a criação e expansão da instituição, e o segundo, a partir dos anos 1970, inicio do processo de alienação de parte desse patrimônio e (iii) espacial, focando-se a cidade do Recife, especialmente o bairro de Boa Viagem, em virtude do expressivo processo de adensamento e verticalização ali instalado.1

• 1. Este texto surgiu das reflexões realizadas pelas autoras no âmbito do processo da tese de doutorado do Curso de Pós-graduação em Desenvolvimento Urbano da UFPE.

O avanço da tecnologia proporciona o aparecimento de métodos alternativos de demolições de edifícios, com vista à substituição de estruturas antigas por novas construções integradas numa malha social essencial ao desenvolvimento e progresso do mundo moderno. A técnica da prática de demolir, conforme se avança no tempo, vai adquirindo um peso cada vez maior por força de várias circunstâncias, dando origem a um tipo específico de serviços altamente especializados denominados como indústria da desconstrução. O presente trabalho apresentado, se insere dentro deste contexto de proposta de mudança comportamental e visionária da cadeia produtiva da construção civil baseado num “case” de sucesso da maior obra de desconstrução de edificação verticalizada, na cidade de Porto Alegre /RS, Brasil.

A pesquisa investiga o processo de elaboração do novo Plano Diretor e Código de Urbanismo e Edificações do Município de Maceió, com o intuito de identificar o nível de influência exercido pelo setor imobiliário, representado pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas, nestas leis. Também procura identificar se aconteceram avanços na busca por um maior controle do mercado do solo e no incentivo para que a propriedade cumpra a sua função social. Como metodologia, adotou-se a de um trabalho analítico de caráter exploratório. A literatura selecionada e revisada, a pesquisa realizada na Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento e a participação em reuniões entre técnicos municipais e representantes do mercado imobiliário durante o processo de elaboração das novas leis, subsidiaram a elaboração de um quadro comparativo entre as propostas de lei que foram enviadas à Câmara de Vereadores e os documentos finais aprovados, seguido por análises sobre as prováveis conseqüências futuras desta influência. Demonstrou-se que a influência exercida pelo setor imobiliário resultou numa flexibilização das normas urbanísticas mais restritivas. Como impacto da flexibilização destas normas, sem exigência de contrapartidas aos investidores, ter-se-á que locais com infra-estrutura já precária serão ainda mais sobrecarregados, demandando por cada vez mais investimentos públicos que acabarão por valorizar ainda mais os investimentos privados, contribuindo para a especulação imobiliária e agindo na contramão de um desenvolvimento urbano sustentável.

Compreender o comportamento e a lógica da produção imobiliária é um dos papéis fundamentais do planejamento urbano, ao pretender intervir, de alguma forma, no mercado imobiliário a fim de equilibrá- lo, evitando que sua livre atuação leve a resultados urbanísticos indesejados. Nesse sentido, portanto, para o estabelecimento de formas eficazes de intervenção é absolutamente necessário conhecer como os atores diretamente envolvidos atuam e reagem às normas e leis que o regulamenta. Pretende contribuir para um melhor entendimento do processo de verticalização na cidade de São Paulo e para uma melhor compreensão da lógica territorial da produção imobiliária paulistana. Assim como outros pesquisadores - que também debruçaram-se em torno de questões relacionadas ao desenvolvimento intra-urbano da cidade ou tiveram como pano de fundo de seus trabalhos a produção imobiliária -, procura contribuir com a produção de um conhecimento que possa melhor subsidiar a concepção, a formulação e a prática do planejamento e da gestão urbana das cidades brasileiras.

A regularização fundiária tem sido apontada como uma solução para o déficit de moradia para a população de baixa renda. No Brasil, a partir de 2001, com a vigência do Estatuto das Cidades, as possibilidades de regularização fundiária foram ampliadas e passaram a acontecer com mais freqüência. Este trabalho faz considerações acerca do conceito atualmente utilizado para a regularização fundiária cuja concepção adotada configura-se como um conjunto de ações urbanísticas, jurídicas, edilícias e administrativas, somadas a ações sociais junto a comunidades que ocupam áreas irregulares. Parte da hipótese que a segurança na posse seja elemento primordial do direito à moradia, já que sem ela, a ameaça de despejos e expulsões da população de assentamentos irregulares, está sempre presente. Apresenta experiências de regularização fundiária promovidas pela Caixa Econômica Federal (CEF) que vem acontecendo no Estado de Santa Catarina desde 2001 e conclui mediante a avaliação da implementação destas experiências, que ainda estão em andamento, mas que já nos permitem algumas conclusões. A mais reveladora delas é a que indica que apesar do objetivo de garantir a segurança na posse, alguns projetos não trouxeram a esperada segurança e aumentaram a preocupação para as famílias beneficiadas. Fica em contradição da lógica estabelecida até então, entre os técnicos dos agentes públicos responsáveis pelas políticas públicas da habitação popular.

Com a reestruturação econômica mundial ocorrida a partir de meados da década de 70, houve um crescimento da demanda por centros de escritórios em São Paulo, assim como em outras regiões urbanas do mundo. As necessidades dessa demanda também foram se alterando e, possibilitados pela revolução tecnológica e dos transportes, foram sendo criados, em várias metrópoles, novos centros de negócios onde associam-se escritórios de alta tecnologia a comércio, convenções, serviços e hospedagem num único local, conhecidos como empreendimentos de uso misto.

Neste contexto, a marginal direita do rio Pinheiros foi escolhida como estudo de caso neste trabalho, por ser atualmente a região de maior incidência de empreendimentos de uso misto em São Paulo, atraindo grandes investimentos neste setor. O posicionamento da região da marginal direita do rio Pinheiros como receptora de empreendimentos de uso misto será validado através da análise de alguns empreendimentos dessa natureza, selecionados em função de sua localização e das transformações que causam no espaço urbano e na imagem da cidade.

A avaliação da rentabilidade de empreendimentos imobiliários residenciais (EIR) é um importante instrumento para a tomada decisão quanto a sua viabilidade econômico-financeira. O presente trabalho discute esse assunto, através de uma análise de quatro variáveis (preço de venda, distribuição de vendas, custos de construção e programação da obra) e suas influências na rentabilidade de um EIR, com o objetivo de formalizar o monitoramento destas variáveis. O método utilizado foi dividido em três etapas: a primeira foi à análise de viabilidade econômica de um EIR / estudo de caso; a segunda a formulação de cenários e a terceira a análise de sensibilidade das variáveis em relação à rentabilidade mínima esperada. Como resultado obteve-se, além do desenvolvimento e apresentação de um método para análise da rentabilidade de um EIR, a verificação da intensidade com que a taxa interna de retorno foi afetada pelas variáveis do estudo. Conclui-se ressaltando a importância do uso de um método que contribua ao monitoramento da rentabilidade durante o período de vendas e construção e o conhecimento sobre quais variáveis apresentam maior influência na taxa interna de retorno.

Análise da evolução do mercado imobiliário do Rio de Janeiro da década de 1960 até 2005, mostrando um perfil do consumidor de imóveis (preferências quanto ao imóvel em si e em relação aos bairros). Apresentaremos também as forças atuantes no lado da oferta (evolução da fronteira) e do lado da demanda (motivos de atração e repulsão na compra de um imóvel), bem como o sentido da sua evolução. Nós basearemos nosso trabalho principalmente nos dados da prefeitura (ITBI), comparando-os no período e entre os bairros. O objetivo principal deste artigo é ajustar os novos lançamentos imobiliários para o mercado carioca.

O estudo avaliou a influência dos fatores espaciais no processo de localização e migração de empresas (indústria, comércio e serviços) no zoneamento do solo e no processo de expansão urbana do Município de Osasco (São Paulo). Para realização do estudo, foram usados dados socioeconômicos e espaciais considerando períodos de tempo (1993 e 2006) e situações urbanas diferenciadas (antes e depois da construção do trecho oeste do Rodoanel). Para avaliação dos resultados, foram usados modelos de análise envoltória de dados para analisar a distribuição espacial das empresas.

O artigo põe em discussão a depreciação do valor de venda dos imóveis contíguos a assentamentos espontâneos de baixa renda, tendo em vista a preocupação da população com a segurança pública. Essa depreciação deve fazer parte dos cálculos avaliatórios dos bens situados nessas regiões. A pesquisa conseguiu identificar que o potencial comprador de um imóvel aponta como um dos dez quesitos imprescindíveis para a escolha definitiva, a segurança. Assim, ao não optar por imóveis localizados em áreas de risco a sua segurança, o comprador avalia de forma negativa o imóvel nessas condições. Portanto, um percentual do valor dos imóveis está vinculado a esta característica da sua vizinhança. Especialmente, são apresentadas algumas regiões nobres da cidade que estariam degradadas atualmente, se suas favelas não tivessem sido removidas pelo Poder Público, como é o caso da Lagoa Rodrigo de Freitas (Favela da Catacumba); o Planetário da Gávea; a do Mirante do Pasmado, entre outras. A existência de áreas de favelas cria um impacto marcante na qualidade de vida dos moradores e redunda, entre outras conseqüências importantes, na desvalorização substancial das edificações do lugar urbanizado.

O sucesso de um empreendimento de base imobiliária está estreitamente ligado à sua localização. Para a definição desta, devem ser avaliados fatores macroeconômicos e microeconômicos. A macro localização envolve variáveis como concentração econômica caracterizando a região em que se insere o shopping. Os fatores microeconômicos são determinantes para a localização pontual dentro da região escolhida como a acessibilidade e edificações que definam a realidade do ambiente. Junto com a estimativa do potencial de usuários, é importante também estimar a realidade da concorrência. A avaliação das estimativas do volume da demanda atraída completa os fatores. Para a avaliação do imóvel são relevantes os aspectos físicos do imóvel em si, como tamanho, juntamente com a estrutura funcional e mix das lojas. Os fatores de sucesso no desenvolvimento de shoppings são os volumes de vendas (soma do volume de vendas das lojas) e os custos operacionais. Finalmente, considera-se que a avaliação de shoppings centers tem sempre dois lados, a avaliação como um imóvel ou como um investimento empresarial.

O trabalho avalia a relação entre o lançamento de escritórios, segundo padrões e suas localizações na cidade de São Paulo de 1940 a 2006, através do SIG, excluída a área central.

A metodologia envolve a pesquisa de 1388 edifícios de escritórios, com fichas cadastrais processadas pelo SIG, nos extratos de baixo, médio e alto padrão. Na seqüencia localiza-se a evolução dos lançamentos e a formação dos novos centros comerciais nas avenidas: Paulista, Brigadeiro Faria Lima, Eng Luis Carlos Berrini e Juscelino Kubitschek (próximo a região da Faria Lima) e marginal do rio Pinheiros.

Assim são caracterizados os “picos” de desenvolvimento tecnológico no mercado imobiliário, resultantes do aquecimento e da competição mais acirrada, com interferência na qualidade do produto final. Este processo é caracterizado nos mapas pela concentração de prédios “especializados”. Estas dinâmicas também interessam planejamento urbano, pois destes deslocamentos locacionais na direção sudoeste da cidade, emergem questões como: o agravamento dos problemas de trânsito, a valorização de certas localizações em detrimento de outras e a previsão de execução de intervenções e obras públicas.

Uma edificação sofre diversos tipos de deterioração. Assim, o interesse pela manutenção em edificações baseia-se no fato que anualmente condomínios residenciais são forçados a gastar quantias elevadas para realizar essas atividades. Muitos dos problemas que demandam atividades de manutenção poderiam ser evitados se na etapa de projeto houvesse um maior cuidado na escolha dos materiais e nos detalhes arquitetônicos. Estes cuidados podem, por sua vez, resultar na diminuição dos custos e procedimentos de manutenção. Este trabalho procurou identificar alguns tipos de manutenções efetuadas em prédios residenciais de Cruz Alta (RS). A coleta de dados foi realizada em visitas às edificações, onde um questionário contendo questões sobre manutenção, manifestações patológicas, características de projeto e custos foi aplicado. A principal conclusão do trabalho indicou que a manutenção em edificações, nos condomínios investigados, é praticamente inexistente. Verifica-se que a manutenção periódica é realizada somente em elevadores e, em alguns casos, na caixa d'água, no portão da entrada do prédio e nas garagens. Outros tipos de manutenções como pintura, carga elétrica, tubulação de água e esgoto só são lembradas quando surge algum problema que irá impactar diretamente nas despesas do condomínio ou trará algum desconforto devido à interrupção da utilização do serviço ou área condominial.

A Outorga Onerosa e os Cepacs são os instrumentos de aplicação do conceito de Solo Criado na cidade de São Paulo. Essas duas formas foram instituídas pela Lei conhecida como Estatuto da Cidade. Neste artigo essas duas formas são comparadas segundo seu funcionamento e segundo seu desenvolvimento na prática. São dois percursos que levam a resultados muito diferentes, e são levantadas hipóteses quanto às razões dessas discrepâncias. Os Cepacs adotam a forma de Valor Mobiliário, e tem sua aplicação calcada em mecanismos inspirados no mercado financeiro. De outro lado a Outorga Onerosa é pautada por mecanismos tradicionais do setor público. O caminho adotado pelos Cepacs representou um ganho significativo em relação à Outorga Onerosa uma vez que ele induz a um ambiente de menor incerteza quanto aos melhoramentos urbanos. Esta redução de incerteza contribui positivamente para as atividades de Real Estate.

Este artigo apresenta um estudo empírico dos novos edifícios residenciais produzidos pelo mercado formal em São Paulo em 2006, e sua adequação ao perfil da capacidade de compra das famílias da cidade. Os dados básicos são da pesquisa mensal da EMBRAESP. Estas informações têm permitido estimar as quantidades e preços e relacioná-los com a renda familiar. Primeiro pesquisou-se as condições de financiamento vigentes para preparar uma tabela relacionando os valores dos imóveis que podiam ser adquiridos para cada faixa de renda. Em seguida tabulou-se a distribuição da oferta pelo seu preço para cada faixa de renda definida anteriormente. Por fim tabulou-se a distribuição de renda familiar, e sobrepôs-se as duas curvas. Os resultados indicam que a oferta residencial aumenta desproporcionalmente para famílias com renda a partir de 35 salários mínimos. e é nula para famílias com renda inferior a 5,8 sm. Também verificou-se um notável ajuste da oferta à demanda na faixa intermediária de 10 a 35 sm Também localizou-se um “limbo” de mercado: famílias com renda familiar entre 5 e 10 sm (um quarto do total e metade do mercado formal) estavam sendo negligenciadas tanto pela produção formal quanto pelos programas e políticas habitacionais governamentais. Isto inspiraria estudos das conseqüências e desenvolvimento das possibilidades de intervenção.

A carência habitacional para a população das faixas mais baixas de renda é uma marca da sociedade atual, sendo muito evidente no Brasil. Tal carência habitacional decorre da incompatibilidade entre capacidade de pagar deste público – e o conseqüente preço de habitação possível de ser praticado – e custo de produção desta habitação, seguindo parâmetros da oferta de mercado para outras faixas de renda. Assim, o Estado fica com o encargo de agir nesse segmento, disponibilizando canais de financiamento com certo grau de subsídio. No Brasil o Estado utiliza recursos do trabalhador (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS) para financiar habitação para baixa renda. O custo destes recursos é inferior ao praticado pelo mercado, o que facilita validar a construção de habitação popular por este caminho. No entanto, os recursos do FGTS são do trabalhador e não do Estado, e constituem um montante limitado. Discute-se neste artigo condições para validar construção de habitação para os estratos da faixa de renda mais baixa da população brasileira, utilizando recursos de mercado, com custo regulado pelas condições macroeconômicas brasileiras. Para tal, parte-se da capacidade de pagar deste público e se emprega, alternativamente, canais de financiamento disponibilizados pelo Estado e pelo mercado. Tomando-se como parâmetro o custo unitário básico de construção de prédio popular de baixo padrão (norma brasileira ABNT NBR 12721:2006), chega-se à área privativa principal do apartamento popular possível de ser construída.

Na utilização do método evolutivo, o valor do imóvel é determinado pela parcelas do valor do terreno e suas benfeitorias, uma soma que posteriormente vêm ser sopesada pelo fator de comercialização. O terreno normalmente se avalia pelo método comparativo, portanto por um processo estatístico que resulta numa faixa de valor. No caso das benfeitorias, a avaliação se faz através de orçamento detalhado ou com uso de tabelas onde são indicados valores unitários para projetos padronizados. Portanto, em qualquer desses procedimentos, o processo acaba sendo determinístico, resultado então por indicar um valor pontual para essa parcela que compõe o valor do imóvel. Assim resta prejudicada a determinação de um Intervalo de Confiança para o imóvel, visto que a avaliação acaba sendo realizada por metodologia hibrida – estatístico e determinístico, respectivamente. Com a utilização da técnica de Monte Carlo, podemos simular a reprodução dessas benfeitorias inúmeras vezes, possibilitando a obtenção de uma amostra de custos que podem então receber tratamento estatístico, que permite a construção de intervalo de Confiança dessa parcela e conseqüentemente um intervalo para a soma de duas populações independentes, que deve representar os limites que o valor de mercado do imóvel se posiciona com certo grau de significância.

O artigo analisa os principais determinantes da escolha das condições de ocupação da moradia (tenure choice) no Brasil, em mercados habitacionais formais e informais. Para testar o comportamento das famílias no que diz respeito à tenure choice foram utilizados modelos logit e multinomial logit com diversas especificações, usando características demográficas, sociais, econômicas e locacionais como variáveis dependentes. A principal fonte de informação são os microdados da Pesquisa Nacional de Amostra por Domicílios (PNAD) 2005 do IBGE. O artigo mostra que a probabilidade de ser proprietário no mercado habitacional formal é maior entre os brancos, os homens chefes de domicilio e os servidores públicos. Os pobres, os jovens, os migrantes recentes e as mulheres chefe de domicílio com filhos pequenos possuem probabilidades mais elevadas de alugar ou de se tornar proprietários em assentamentos informais. A riqueza e as variáveis de ciclo de vida são bons preditores para proprietários formais. Um maior nível educacional aumenta a probabilidade de ter acesso ao mercado habitacional formal, seja como locatário ou como proprietário.

The risk posed by hurricane events in Mexican tourism zones is assessed and hotel/resort development trends after catastrophic events are analyzed. Risk profiles are developed for major hotel/resort zones of Mexico based on 150 years of storm-track data which are plotted using GIS buffering. Yucatan resort centers have a very high frequency of hurricane events with a higher number of category 4 and 5 storms. Hotel data for tourist zones confirm the severe impacts to business following hurricane events. Although personal damages and losses are incalculable, disaster- related destruction can be the catalyst for redevelopment schemes. Wilma’s impacts in Cancun (2005), show that tourist arrivals/room occupancy fell considerably but gave impetus to a renewed round of tourism-related development which spurred recovery. Weather-related phenomena pose specific risks to real estate investment and hotels/resorts are especially vulnerable given the short- lease nature of contracts and the overall seasonality/volatility of demand. Climatic conditions will likely worsen in future and the greater density of coastal development, implies that these risks will intensify. More optimistically, these events have shown to be catalysts for renewal and update of stock.

O artigo mostra que as características que delineiam a configuração econômica, financeira e política do capitalismo contemporâneo têm contribuído para sedimentar nas últimas décadas o estreitamento das relações entre o capital imobiliário e o capital financeiro. A disseminação dos mecanismos de securitização de ativos e de outros instrumentos financeiros tem conferido maior liquidez aos ativos imobiliários e garantido uma mobilização significativa de capital para novos empreendimentos imobiliários. O Brasil, em virtude do longo período de estabilização macroeconômica, tem gradativamente se inserido nesse circuito e se tornado um ambiente propício para a de novos investidores (Fundos de Pensão, companhias de seguros, etc), bem como de investidores estrangeiros.

O objetivo deste artigo é propiciar subsídios ao processo decisório de empreendimentos imobiliários residenciais na fase de estudo de viabilidade através de técnica paramétrica para as estimativas orçamentárias dos custos diretos de construção.

O trabalho resulta na obtenção de um modelo de estimativa orçamentária que propicie um maior grau de precisão de estimativa para a tomada de decisão empresarial e possibilite estimativas com tempo de duração e qualidade técnica adequada às condições disponíveis do projeto na fase de viabilidade técnica, econômica e financeira.

O artigo analisa os impactos da redução das taxas de juros reais praticadas pelo Governo Federal no valor e na liquidez das quotas dos fundos imobiliários que foram ofertados a investidores de pequeno e médio porte e são negociadas na BOVESPA, buscando identificar se houve mudança da percepção de risco de tal veículo de investimento. Além disso, busca-se reconhecer alguma alteração do comportamento dos investidores constatado em artigo publicado no primeiro semestre de 2005, no qual os valores de transação das quotas são influenciados pela relação entre o rendimento mensal distribuído e o valor de mercado das quotas. Os resultados obtidos são de que: [i] os investidores passaram a reconhecer os fundos imobiliários como alternativa atraente para aplicação de seus recursos a partir do primeiro trimestre de 2006; [ii] tal reconhecimento acarretou numa valorização das quotas transacionadas na BOVESPA, sendo que os fundos imobiliários com maior liquidez de suas quotas são os que mais valorizaram nos últimos anos; [iii] comprova-se que a procura por quotas não tem provocado um aumento na liquidez das quotas em geral.

Valuation de empresa segue rotina de medida de valor diante de cenário de comportamento fundamentado e de análise de distorções do valor medido, impondo perturbações de comportamento em cenários estressados. O mercado brasileiro tem experimentado um número expressivo de ofertas de ações de empresas de real estate focadas em empreendimentos residenciais para venda, sem nenhuma indicação dos parâmetros utilizados para valuation, todas elas com grandes prêmios relativamente ao valor patrimonial verificado. O que se conhece no mercado é que as ofertas têm-se fundamentado em multiplicadores do EBITDA verificado em ciclo amostral muito curto, parâmetros estes buscados no mercado por prevalência, média, ou mera especulação cruzada. O investidor conservador, para aplicar seus recursos, terá que fazer sua análise da qualidade do investimento, encontrando a taxa de retorno esperada no valor da oferta, o valor de sustentação da ação no longo prazo e os parâmetros de risco do investimento, avaliando a distorção daqueles indicadores sob perturbações de comportamento. O especulador poderá fazer uma leitura mais simples, fazendo benchmarking pela mesma via dos multiplicadores. Este artigo mostra índices e vieses de mercado e, usando uma oferta ocorrida, faz alguns dos tópicos mais relevantes da análise da qualidade do investimento, para ilustrar rotinas e para oferecer dados para crítica.

A habitabilidade intra-urbana é um conceito amplo que está relacionado não apenas com a qualidade da habitação per si, mas também a qualidade do entorno em que a mesma está inserida. Quando uma análise da habitabilidade intra-urbana considera explicitamente o arranjo espacial dos dados disponíveis, é possível obter resultados mais significativos do que aqueles obtidos com técnicas que consideram as unidades de observação como amostras independentes. A Krigagem Ordinária é um método de interpolação geoestatístico considerado como o melhor estimador linear não-tendencioso pela sua capacidade de avaliar o grau de incerteza na estimação dos valores não amostrados, minimizar a variância dos erros, e permitir a identificação da vizinhança e dos pesos mais adequados ao procedimento inferencial. Este artigo tem como objetivo avaliar os resultados obtidos a partir da aplicação do método de Krigagem Ordinária para subsidiar a análise espacial da habitabilidade intra-urbana na cidade do Recife (Brasil). Inicialmente, foram construídos índices de habitabilidade, utilizando-se dados do Censo Demográfico 2000. Em seguida, foi realizada uma análise exploratória desses índices. E, finalmente, foi definido um modelo anisotrópico de semivariograma para mensurar e mapear a autocorrelação espacial da habitabilidade no Recife. Os resultados revelam as principais tendências e agrupamentos espaciais na cidade.

En el presente trabajo se explora la hipótesis de que los grandes cambios en los precios de la vivienda usada en Barranquilla durante el periodo 1990 – 2005, no obedecen necesariamente a un fenómeno de tipo especulativo, sino que se corresponden con la volatilidad a la que las reformas de corte neoliberal han expuesto el sector externo de la economía colombiana. En este frente, es la liberalización monetaria la que parece determinar en mayor medida la evolución de los precios y las ofertas

• Objetivo: Estudar formas de ordenamento para as múltiplas visões do conceito de Marketing aplicado ao mercado imobiliário por meio da análise dos serviços tradicionais disponíveis e a partir do seu enquadramento no modelo de Ciclo de Vida de Empreendimentos Imobiliários proposto na norma ISO PAS 12.006.
• Resultados: Proposta de ações coordenadas do mix de marketing, através da análise das variáveis de produto e serviço, considerando as especificidades de cada serviço imobiliário e de acordo com a etapa em que atuam no ciclo de vida de empreendimentos.
• Metodologia: A metodologia adotada foi o levantamento e a pesquisa das práticas correntes de empresas de serviços imobiliários residenciais, classificadas em empresas de compra e venda, de administração e de incorporação, através de sites da internet e de questionários não-estruturados junto a profissionais dos diferentes segmentos analisados.
• Impacto: Fomentar o entendimento de um conceito específico de Marketing Imobiliário, sugerindo definições, facilitando, assim a utilização adequada de ferramentas eficazes ao aumento da produtividade de empresas prestadoras dos diversos serviços imobiliários disponíveis.

Este trabalho apresenta uma MATRIZ DE ATRIBUTOS que mais influenciam na motivação de um público, pertencente à camada de renda mais alta da população, em abrir mão do conceito de centralidade e ir residir em um LOTEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO, localizado nos arredores dos centros urbanos. Essa matriz foi resultado da análise crítica da primeira pesquisa de campo, realizada na dissertação de mestrado que está em fase de desenvolvimento. Para essa pesquisa de campo foi utilizado o método ANALITIC HIERARCHY PROCESS (AHP), o qual contou com a participação de cinco especialistas que atuam nesse segmento do mercado imobiliário na micro-região de Barueri e Santana de Parnaíba, onde estão localizados os residenciais de Alphaville, Tamboré e Aldeia da Serra.

A MATRIZ DE ATRIBUTOS hierarquizada considera que a LOCALIZAÇÃO e as CARACTERÍSTICAS DOLOTEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO, bem como as necessidades e preferências do público alvo, que estão associadas conforme o estágio no ciclo de VIDA FAMILIAR e PROFISSIONAL, condicionam estratégias competitivas quanto à seleção de terrenos para desenvolvimento de empreendimentos dessa tipologia.

Este artigo apresenta os primeiros resultados de uma pesquisa empírica sobre o Mercado Informal de Solo realizada na cidade de São Paulo como subprojeto de estudo comparativo entre nove cidades brasileiras. No caso de São Paulo, para incorporar ao universo em estudo as eventuais diversidades do mercado informal e da mobilidade residencial, foram selecionadas áreas com diferentes características no que diz respeito à localização geográfica, ao porte e ao estágio de consolidação das ocupações. Os resultados preliminares mostram em linhas gerais as características do mercado imobiliário informal paulistano e indicam questões cuja discussão merece ser ampliada.

O presente artigo visa a analisar o atual ambiente competitivo das organizações do setor de incorporações imobiliárias, observando-se o papel das alianças estratégicas como forma de favorecer o crescimento das firmas e da própria expansão do mercado, tendo como base as firmas que atuam no âmbito brasileiro, em especial as empresas paulistanas. Nesse sentido, buscou-se avaliar o ambiente das organizações, partindo- se da análise de dados secundários setoriais e macro-econômicos, sendo posteriormente elaborado estudo qualitativo de múltiplos casos, incluindo-se entrevistas com os gestores principais das organizações pesquisadas, traçando-se um panorama do comportamento desses gestores frente aos novos desafios estratégicos que o mercado imobiliário impõe e a recorrente adoção de acordos cooperativos, particularmente, alianças estratégicas. Observou-se que o ambiente do setor em foco encontra-se em acentuado processo de modificação, havendo indícios de aceleração no seu dinamismo, de aspectos críticos em sua munificência e perspectivas de agravamento no seu grau de complexidade. Como forma de possibilitar a expansão e a crescente nacionalização das empresas incorporadoras, e no intuito de diminuir as incertezas, a maioria das organizações pesquisadas tem optado pela realização de alianças estratégicas, indicando, ainda, um futuro período de consolidação do mercado.

Desde a década de 40, o Brasil tem passado por mudanças que o transformaram em um país predominantemente urbano. Um crescimento exponencial de sua população e uma rápida migração para áreas urbanas tem criado grande demanda habitacional e um número crescente de famílias vivendo em moradias sem condições mínimas de habitabilidade. Como resultado, o rápido crescimento das grandes e médias cidades trouxe problemas urbanos, com a população de baixa renda se aglomerando nas periferias em condições inadequadas, ocupando áreas de risco, geralmente terrenos invadidos, contribuindo assim para a deterioração urbana e ambiental das áreas metropolitanas. Este artigo confrontará as necessidades habitacionais da população de baixa renda com sua capacidade de pagar o preço da menor habitação adequada ofertada pelo mercado formal. O estudo começará com a discussão da alocação de uma parcela do orçamento familiar das famílias de baixa renda em habitação e as opções existentes para aquisição de uma moradia adequada no mercado formal utilizando os programas de financiamento habitacional ofertados no Brasil. Considerando a demanda pela aquisição de moradias adequadas e os programas e recursos disponíveis voltados ao financiamento habitacional da população de baixa renda, este artigo resultará na necessidade de aumento no volume de recursos para o financiamento e o subsídio da população de baixa renda na aquisição de moradias adequadas no mercado formal.

O presente artigo faz uma análise do mercado de financiamento imobiliário residencial no México, discutindo o desenvolvimento desse mercado nos últimos anos e suas perspectivas futuras. O mercado mexicano tem sido um exemplo de sucesso no desenvolvimento de um mercado dinâmico de financiamento imobiliário residencial dentro de uma economia emergente e freqüentemente utilizado como comparação a outros mercados emergentes. Nos últimos anos, o mercado mexicano tem financiado a aquisição de mais de 700.000 unidades anuais, um número que pode ser considerado bastante expressivo, principalmente quando comparado aos volumes apresentados pelo mercado brasileiro. As diversas instituições governamentais e privadas participantes desse mercado, seus respectivos objetivos e papéis que exercem, são aqui apresentados. O equilíbrio entre o suporte governamental e as soluções de mercado tem sido, muito provavelmente, um dos fatores primordiais no sucesso desse modelo. O presente artigo busca também traçar um paralelo entre a estrutura do mercado mexicano de financiamento imobiliário residencial e esse mercado no Brasil.

Essa análise aborda a tipologia palafita no panorama mundial e a inserção em Florianópolis-SC, em três comunidades de pescadores artesanais e profissionais. O método consistiu em pesquisa bibliográfica, fotográfica, entrevistas, comparando casos; mensurando o desempenho através de critérios de Avaliação Pós-Ocupação (APO). As limitantes desse ensaio foram a disponibilidade em acessar dados existentes, por tratar-se de área com irregularidade fundiária e de Marinha e a postura predominante que estigmatiza os habitantes, que usam a madeira e bambu ao invés de tijolos. Incorporar a palafita beneficia o genius loci, através da biofilia, do aspecto simbólico e do atávico. Independentemente do status quo, o tipo e a tecnologia construtiva empregada; gera rusticidade e fluidez permitindo integrar a habitação ao meio físico, agregando qualificação, ex. Ilhas da Polinésia, Veneza e outras. Oferece inúmeros benefícios por associar atividades produtivas relacionadas à pesca, ao cultivo de moluscos e crustáceos, lazer e turismo. Isso demonstra as potencialidades de habitações vernaculares resistirem à abrasão marinha e como meio de reduzir a susceptibilidade a inundações em áreas costeiras baixas advindas do Aquecimento Global.

O trabalho visa analisar os aspectos fiscais, distributivos e extrafiscais do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU no Brasil. Constatou-se que o nível de arrecadação dos impostos sobre a propriedade no Brasil (1,21% do PIB em 2002) é mais baixo que na maioria dos países desenvolvidos (entre 1,5% e 4,5% do PIB) e os contribuintes mais pobres comprometem uma parcela maior da sua renda com o pagamento do imposto que os mais ricos. Após análise de 16 capitais brasileiras, verificou-se que a instituição de alíquotas progressivas melhorou a distribuição do imposto. Estimou-se que apenas 60% dos imóveis urbanos estão devidamente cadastrados pelos municípios, na maioria das vezes com informações desatualizadas e que as avaliações imobiliárias são regressivas e realizadas com baixo nível técnico. Na modelagem econométrica verificou-se que as variáveis: renda per capita municipal, alíquotas legais, cobertura cadastral, grau de urbanização, gasto per capita em habitação e urbanismo e localização do município, tem efeito positivo no nível de arrecadação do IPTU e, por outro lado, o nível de transferências correntes per capita, tem impacto negativo.

O trabalho discute a qualidade da inserção de empreendimentos residenciais de quatro dormitórios no mercado imobiliário do bairro de Perdizes, em São Paulo. Foram obtidas informações de campo, através de entrevistas pessoais e não estruturadas, realizadas pelo autor. O público alvo selecionado para esta discussão foram famílias com filhos crianças ou pré-adolescentes, pois foram identificados como sendo a expressiva maioria dos compradores deste tipo de empreendimento na região. O estudo realizado procurou discutir através do estudo do estilo de vida (lifestyle) dos compradores selecionados, quais atributos e características determinantes são importantes para esta formatação. Para tanto, foram discutidas também estratégias de marketing imobiliário e teorias sobre estilo de vida destes compradores. A influência dos estágios de vida familiar e a mobilidade residencial foram discutidas para caracterização da potencial demanda. As relações de confiança entre construtora e cliente e as características das vendas e da propaganda, apesar de não serem diretamente relacionados à formatação dos empreendimentos, foram demonstradas como importantes ao processo de aquisição deste tipo de bem. A velocidade de vendas de um produto imobiliário, primariamente foi discutida como característica da inserção para diferenciação dos empreendimentos estudados.

A proposta deste estudo é apresentar os fatores envolvidos na elaboração do planejamento de um empreendimento imobiliário residencial no contexto da renovação de edifícios em áreas degradadas. Serão discutidos aspectos dos atributos da qualidade, especialmente a qualidade da localização, uma vez que se pretende validar a reutilização de edificações existentes no centro da cidade de São Paulo. Espera-se contribuir com a questão da possibilidade de produção de habitação na região central da cidade, a partir da renovação de edifícios subutilizados, levando-se em consideração as discussões de planejamento em real estate.

A Avaliação da Funcionalidade das Habitações demonstra ser uma ferramenta útil na fase de projeto para se identificar inadequações ao bom funcionamento dos espaços e mobiliário/equipamentos projetados para consumo humano. Dado que este Salão do Imóvel é um evento anual e tem a finalidade de promoção e venda de imóveis de alto padrão também se revela como uma oportunidade para aplicação da metodologia. O exame num determinado grupo de apartamentos de construtoras/incorporadoras revela desequilíbrios significantes no desempenho da funcionalidade dos empreendimentos, assim como grande variabilidade nos empreendimentos de uma mesma construtora/incorporadora. Revela também a insuficiência de informações tais como dimensões dos compartimentos, áreas dos compartimentos, plantas com dificuldade para leitura e distorções na representação das plantas que podem gerar informações incorretas para os usuários.

O objetivo desse trabalho é analisar os padrões de segregação sócio-espacial no Aglomerado Urbano de Brasília. O estudo adota um quadro interpretativo que enfatiza o contexto socioeconômico e os resultados do processo de urbanização, postos sob a forma de relações entre padrões de distribuição espacial e de urbanização dos grupos sociais. O estudo realizou observações do comportamento da diferenciação social por meio das categorias sócio-ocupacionais para o ano 2000. A metodologia adotada foi a análise da estrutura social, por meio de uma tipologia sócio-espacial, construída com o auxílio da análise fatorial e de conglomerados. Como resultado observou-se um gradiente social que descende do centro para a periferia, marcado pela concentração de grupos dirigentes nas áreas centrais e de grupos populares nas periféricas. Destacou-se também a forte presença dos setores médios em praticamente todos os tipos sócio-espaciais. Os resultados indicam que a organização sócio-espacial do Aglomerado Urbano é regulada pela posição das pessoas na hierarquia social e pelo setor de emprego, o que determina também os graus de acessibilidade a serviços e equipamentos públicos.

A sustentabilidade é normalmente avaliada sob inúmeros enfoques, relacionados geralmente ao meio ambiente. Em virtude do aumento vertiginoso da população mundial nas últimas décadas, surgiram preocupações quanto aos problemas de poluição, energia, água, esgotamento dos recursos naturais. Este tema tem sido muito debatido na engenharia e arquitetura e toma conotação especial relativamente à construção de edifícios. No entanto, as questões assim abordadas, para transformarem-se em propostas realistas e serem então absorvidas pelo mercado imobiliário, devem receber ponderações relativamente às possibilidades construtivas dos edifícios e da aceitação destas propostas pelo público consumidor. Neste trabalho, procura-se debater os rumos do desenvolvimento tecnológico frente às novas tendências e condicionantes para a tomada de decisões.

Em virtude da crescente concorrência na construção civil e a constante busca por investidores, a otimização do fluxo de caixa se tornou uma ferramenta imprescindível. A partir deste cenário, o presente trabalho aborda a simulação da utilização de um fluxo de caixa em conformidade com as condições de mercado da cidade de Florianópolis. Sendo assim, esta simulação possui 15 (quinze) variações em relação ao custo do edifício e 15 (quinze) variações em relação ao preço de venda. Para cada tipo de simulação tem-se o comportamento do fluxo de caixa variando, levando-se em consideração os conceitos tradicionais de valor presente líquido, taxa interna de retorno e o período de payback. Assim, esta simulação abordou 36 (trinta e seis) variações percentuais diferentes, demonstrando a melhor, a pior e a situação mais provável de ocorrer ao longo do período de execução da edificação. Além disto, decisões como o prazo da obra, índices de aproveitamento de terreno, prazo de comercialização das unidades, preços das unidades, forma de pagamento, inadimplência e custos da construção, foram levados em consideração para estas análises. A partir dos resultados obtidos, verificou-se a possibilidade de programar a obra permitindo avaliar a recuperação do capital investido e a viabilidade econômica do empreendimento. Além disto, esta simulação permite uma análise de sensibilidade do empreendimento, possibilitando a opção pela melhor alternativa para o investidor.

A crescente competitividade nos diferentes setores da economia tem pressionado as corporações em melhorar o desempenho na forma de conduzir seus negócios e gerar resultados, exigindo, assim, constantes reestruturações nos recursos demandados nas operações, inclusive no real estate. Essa imperativa necessidade de canalizar os recursos no negócio principal para se manterem competitivas no mercado tem feito com que as corporações decidam de forma mais judiciosa por imobilizar ou não no recurso real estate, sendo cada vez mais comum no ambiente empresarial o uso de alternativas para acomodação das atividades operacionais que não impliquem na imobilização em imóveis. Entretanto, para as corporações usuárias o ativo real estate é um recurso operacional e não de investimento, sendo, portanto, a decisão em relação aos ativos imobiliários conduzida em meio à essa percepção, considerando, concomitantemente, critérios operacionais, mercadológicos, financeiros e econômicos. Esse artigo apresenta o uso da AHP como ferramenta de apoio à decisão por imobilizar ou não no real estate para uma situação modelo, na qual dois decisores priorizam distintantemente os critérios de decisão, concluindo-se por diferentes hierarquizações das alternativas de escolha em função da priorização desses critérios, dada de acordo com as necessidades operacionais e estratégicas priorizadas pelos decisores.

A proposta desse artigo é apresentar os resultados da pesquisa realizada a partir de uma análise espacial da distribuição da infra-estrutura urbana na cidade de Maceió, estado de Alagoas, Brasil. A pesquisa consistiu em uma análise qualitativa e quantitativa do saneamento básico: fornecimento de água, coleta de lixo e esgotamento sanitário; e suas correlações com as variáveis de renda da população e a densidade demográfica. A pesquisa apresenta, a partir de uma análise multicritério, um mapeamento indicativo de áreas prioritárias para investimentos públicos em infra-estrutura, de forma a atender os princípios da equidade social, com a distribuição igualitária e democrática dos serviços, assim servindo como instrumento ao planejamento urbano. Para esta análise utilizaram-se técnicas de geoprocessamento com o tratamento estatístico de dados, associados através de um Sistema de Informações Geográficas em nível de setor censitário.

A proposta desse artigo é apresentar os resultados da pesquisa realizada a partir de uma análise espacial da distribuição da infra-estrutura urbana na cidade de Maceió, estado de Alagoas, Brasil. A pesquisa consistiu em uma análise qualitativa e quantitativa do saneamento básico: fornecimento de água, coleta de lixo e esgotamento sanitário; e suas correlações com as variáveis de renda da população e a densidade demográfica. A pesquisa apresenta, a partir de uma análise multicritério, um mapeamento indicativo de áreas prioritárias para investimentos públicos em infra-estrutura, de forma a atender os princípios da equidade social, com a distribuição igualitária e democrática dos serviços, assim servindo como instrumento ao planejamento urbano. Para esta análise utilizaram-se técnicas de geoprocessamento com o tratamento estatístico de dados, associados através de um Sistema de Informações Geográficas em nível de setor censitário.

O processo de verticalização consiste, basicamente, na multiplicação do solo urbano, através da articulação de grupos sociais interessados na sua reprodução e valorização. Como conseqüência, intensifica-se a segregação de determinados grupos sociais e a espacialização funcional do espaço urbano, sobretudo de atividades específicas de comércio e serviços. O objetivo deste trabalho é confrontar os quatro últimos instrumentos urbanísticos de uso e ocupação do solo propostos para a cidade de Maceió- AL, no que se refere aos aspectos relativos à verticalização do bairro da Ponta Verde, através da sistematização das propostas para a área de estudo contidas nos Códigos de Urbanismo, Edificações e Postura de 1985 e 2004, Plano Diretor de Maceió de 2005 e Códigos de Urbanismo e Edificações de 2007. Como resultado foi possível identificar a configuração espacial produzida pelos dois primeiros instrumentos aplicados na cidade e analisar as propostas direcionadas a solucionar os conflitos ambientais, urbanos e sociais existentes no quadro atual.